冬天来了，春天还会远吗

                    ——对中国房地产及福州房地产形势的分析

（一）全国房地产情况

房地产的暴利时代已经过去了，当然我们经营企业也不能以暴发的方式去维系，我们要依靠“勤”、“俭”来维持长久经营。有人说，房地产的冬天来了，是的，那我们索性就当冬天来了。冬天来了，大家就要注意保暖（不要浪费、不要大手大脚），还要学会相互取暖（要学会互相监督），预防感冒（风险），预防身体出现不适（企业出现经济财务危机）。

总有人问我中国房地产的走势，有人问“未来”的，有人问“20年”的，有人问“5年”的，等等，不一而足，我今天就一并回答了。

一、中国有一个绝对无法逆转的政策：城镇化进程。

中国的城镇化进程不是在放慢，而是在加快。

1、随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增大。统计数据显示，2007年我国城镇化率达到44.9%，比上年提高了一个百分点。这就意味着每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加1000万人左右，这部分人不仅将增加对城市住房的临时需求，也会增加长期需求。未来20年，中国城市化要求达到70%，意味着每年不少于1%的农民洗脚入城；

2、城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。我国每年新增就业岗位大约在1000万人左右，每年我们国家有800万大中专毕业生，这些都将构成新的住房需求；

3、居民的住房改善性需求将增加。如果对住房改善性需求按城市人口1%计算，预计2008年这部分需求人口达500~600万人；

4、每年城市拆迁和改造，将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求；

综合以上因素，2008年全国新增住房需求人口（不含拆迁人口）达2500万人左右，按照每户3人计算，每套住房90㎡计算，加上拆迁带来的被动性住房需求，预计2008年全年新增住房需求约6～8亿㎡。

二、住房供给偏紧结构难调

1、住房供应总量偏紧，2005年～2007年全国商品住宅年竣工面积约4.55亿㎡，2008年即使增幅达10%，预计年竣工面积也仅为5亿㎡左右，与当年住房需求相比，仍存在1～3亿的缺口，住房供需关系依然吃紧；

2、调整供应结构难度大，解决住房问题的另一方面是加大住房供应结构调整力度，增加中小户型、中低价位普通商品住房供应。

三、土地供应从紧，成本上升

1、为坚守18亿亩耕地红线，2008年用地规模将继续受到严格控制，节约集约用地将是土地管理的主要方式；

2、受到土地宏观调控等相关政策的影响，2008年房地产土地供应量明显减少，因物权法实施，新拆迁项目土地开发建设成本将有所上升，导致土地出让底价仍处于高位，不可能大幅下降；

3、住宅用地招拍挂制度更加严格，2008年7月1日起将实行住宅项目3年开发完毕，未付清土地款不发国土证等政策；

4、闲置土地处置力度加大，土地持有成本增加。按照2008年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，将收取土地闲置费等系列政策，这些都相应增加了土地持有成本；

5、房地产用工成本上升，大部分建筑材料价格上涨。

四、紧缩信贷，压缩供需

2008年，信贷政策对房地产开发和住房消费在总体上将实行从紧政策。

1、信贷规模受到严格控制；   2、贷款审核更加严格；

3、首付比例政策将继续显现，“二套房”政策将继续发挥其政策效应；   4、进一步提高存贷款利率的影响；  5、税负越来越重，征管力度也越来越严厉。

这些因素都会直接或间接影响到购房者的购房欲望，增加了购房人的成本，但在目前供需结构仍未改变的前提下，所增加的成本和税费等都会转嫁给购房者，甚至有助推房价上涨的可能性。

（二）福州房地产市场的刚性需求和展望

说了这么多的全国的形势，来说说咱们福州，福州是“有福之州”，对房地产业来说也是如此。首先，福州人民勤劳勇敢，创造了很多的财富，有在国内做生意赚钱的，还有很大一部分出国赚钱的。福州人民不仅勤劳还节俭，那么多的华侨，都是一分一厘的积攒，他们赚的都是辛苦钱，那些钱用来做什么呢？

第一，在市区购买一套房子，让妻子、儿女由农村搬来城市住，小孩在市区重点学校读书；

第二，选择投资房地产，购买一些住宅或店面来出租，并且大多数是一次性付款。因为家人大多不知道去做什么生意，所以房地产比其他投资保险，至少有房子在那里，你这个时候不涨，迟早是要涨的。所以福州的房地产市场，我们根本就不要担心，民间购买力还相当旺盛；

其次，福州是一个不大的被山水环绕的城市，简称“七山一水二分田”，它的土地资源相当有限，2007年整年到2008年4月推出的土地只有900亩，比长沙或者成都一块地的面积还小，土地没有量出来，但刚性需求是无法回避的；

再次，在整个东部沿海二级及以上的城市，福州的房价是相对偏低的，除了去年“9·11”之后，有短暂的疯狂之外，都是在较为理性的轨道上上升的，所以没有大涨何谈大跌。现在福州的房价水平几乎就维持在去年年底的那个水平，所以整个福州市场的去化还是可以的，6月1日到6月15日，我们福晟集团就卖了46套。海都报6月18日报道，福州5月楼市成交大幅回暖，比上月增加了60%，市场就是试金石，现在的市场告诉我们，不要慌，也没有什么可以慌的，刚性需求存在，并在稳步的释放，福州的房地产市场在度过这个盘整期后，发展将更加顺利。如果有人说这样的盘整或者说理性回归也是冬天的话，那属于我们的春天就更加不远了。

最后，我仍是那句老话：只要中国没有战争或者重大的灾害，中国未来20～30年的房地产仍是可为的，并且是大有可为的。

二OO八年六月二十一日