选择房地产投资是人生一次正确的必须的投资

一、   投资房地产的主要理由

我为什么投资房地产？答案就是“控制”。我不知道有什么投资对象，能使我在赚钱和保住本钱的许多方面获得那么多掌控权。

很多人认为投资是有风险的，因为他们无法掌控投资的资产。房地产除了易于掌控之外，还提供许多优点。如果你以合适的价格买到一处好地段，市场前提好，有价格上扬空间的房地产，用正确的方式融资、有固定可观的租金收入的而且妥善管理，那么房地产的优点还应包括如下：

1.       现金流：每个月都有进账，因为有固定的租金收入。

2.       杠杆：银行会排队借钱让你投资房地产。你可以去问你往来的银行是否愿意借钱给你买共同基金。

3.       摊销：债务由租房人偿还。

4.       锻炼人的管理水平：成功的房地产投资人，关键在于良好的管理，许多股票、债券、基金的投资人之所以在房地产上取不到好成绩，是因为他们不善管理，要不就无心成为管理人。

5.       创造力：房地产透过创造而增值。举例来说，我可以买栋老房子来整修，或者把一栋公寓改建成单间公寓进行出租。

6.       增值:币值下跌的时候，房地产往往会增值，而区域内人口增加也会拉高房地产的价格。

二、为何把增值排在最后

投资者大多是为了增值而投资。而我会把增值排在最后。我最喜欢的策略，是买进房地产后再买一间、再买一间。长期下来，增加现金流的资产越来越多。

把增值摆在最后，是因为增值是最后的理由。我不是那么依赖增值。为了增值而买进房地产或股票，是投机而非投资，虽然我确实喜欢增值，但我却不依赖它。

三、房地产也能效法巴菲特模式

巴菲特以谈论股票的内在价值而闻名，虽然很多人模仿巴菲特对于“内在价值”的发言，但很少人了解他真正的意思。

下面我就以房地产来说明内在价值的意义。为什么要用房地产呢？因为房地产比股票更有形，能让更多人理解“内在价值”的意义。

一般投资人想到赚钱时，通常会想到低买、高卖。举例来说，投资人花10美元买进一股，等股价涨到20美元时再将其卖出，于是他每天起床就会察看股价。

很多投资人已经对观察股市起落上了瘾。股价涨就代表一整天有好的开始，股价跌则相反。但是，巴菲特和我都不干这种事，虽然资产价值是重要的，但那不是需要每天观察的对象。巴菲特在买一家公司时，会密切关注价格，之后就完全不在意股价涨跌，也不在意股市究竟是开盘还是收盘。他不像多数投资人那样“玩”股票。

首先，巴菲特不光只是拥有股票，他还拥有企业。其次，用很简单的话来说，巴菲特想要的是会随时间增值、管理完善的企业。他经常提到企业价值的复利效果，也就是价值的加速。同样，优质房地产几乎每天都在增值。

四、人人想要增值但又不能太看重房地产增值

现在以房地产为例来解释一下内在价值。

在购买房地产时，我只关心购买当时的价格，因为价格决定投资回报率。购买房地产，我要找的是以下四种收入来源（或现金流量）；

1.       收入（现金流）：这是在支付所有费用后的正现金流，包含我的抵押贷款和税金。

2.       折旧（幽灵现金流）：表面上，折旧是一种费用，其实它是抵扣所得稅的收入。

3.       摊还房贷：对你而言是收入，因为是租房人在帮你还贷款。你在偿还自己住宅的房贷时，对你而言不是收入，而是费用，然而当你的房东帮你还负债，这就是现金流了。

4.       增值：表面上是增值，其实是通货膨胀。如果你的租金收入上升，身为投资者的你就可以拿房价上涨的部分来冲抵通货膨胀。

五、别投资基金了

具备理财概念，会让一个人用头脑看到眼睛错过的东西。这就是所谓的“洞察力”。我们投资房地产，因为我们看得到现金流和价值。共同基金没有透明度。共同基金的公司不需要具备财务透明度，也不必精确披露费用。我实在搞不懂，为什么会有人愿意投资这种不披露数据的企业体，这不光是不专业，简直就是掩耳盗铃。

由于共同基金的投资人看不到真实数字，所以他们看不见这些公司从他们身上拿走了多少钱。当理财顾问建议你做长线投资时，这就是理由了；

基金公司拿到报酬的80%，因为基金公司是按照基金和投资人的交易期间收取费用。投资人承担100%的风险，并且投入100%资金，现在你了解为什么银行不借钱给人买共同基金，而保险公司也不提供基金交易损失险了吧？

六、中国人接受正确投资培训太少了，受误导的实在太多了  

各级领导者及我们的老师、父母、朋友很少教我们正确投资，电视上的很多股评专家、理财专家、基金购买鼓动者都是一些大机构出钱请他们去讲的，围绕他们的利益去鼓吹。你投资基金公司收费用，他们还用你们的钱去买宝马、奔驰、进入高档宾馆，领取巨额薪酬，赚钱80%机会交给他，20%机会才归你。

其实全球的股票都在涨时，你自己去买也会涨，全球都在跌时，基金公司去买也会跌。

七、十五年前后对比

1.  1993年前福州市区房子1000—1500元/㎡，十五年后即2008年房价涨到1—1.5万元/㎡，再15年后福州的房子值多少钱？

2.  15年前美国房子多少钱，现在美国房子多少钱，再15年后值多少？

3.  15年前你拥有多少资产，现在拥有多少资产，再15年后你拥有多少资产？

4.  15年前你对房地产认识有多少，现在你对房地产认识有多少，再15年后又有多少呢？

八、存银行是错误的投资

全世界币值都在下降，只不过每个国家下降速度不同，形成有对比条件下升值的误区，15年前1000元，以每年5%通货膨胀，其利息收入远远抵不上通胀（还未计上房产增值的部分），所以现在是所剩无几。如15年前1000元可以购买房产1㎡，到现在本利值2000元（是银行存款利息增值而不是投资收益），2000元却半㎡都买不到。

九、“富爸爸”的经典理论

大部分人只会工作（得到收入）→费用→负债

一部分人只会工作（得到收入）→费用→负债→储蓄

极少部分人会工作（得到收入）→费用→负债→投资房地产→新收入现金流

1.   正常生存、生活费用是不可缺，但可控制量；

2.   供车、供房（自住）等负债是不可缺，但可控制不要奢侈，以实用为主。

3.   储蓄面上是明智、实质是往“穷”方向跑，叫自己资产减少。

4.      把生活费用节约部分+供车、供房节约部分+储蓄部分全用于投资房地产，这样，你可能得到巨大利益，如长期持有，还有每月租金收入，不管是否“龙王”、“雪灾”，你都照收租金。从而增加收入，简称“投资收入”或新收入。而最开始那笔收入称为“劳务收入”或“血汗收入”是“起飞器”但不是“加速器”。只有新收入越多，利滚利发展下去，人才会变得越富有，这是“穷爸爸”与“富爸爸”的根本区别。

十、最后奉告各位

1、收入增加，费用减少；2、资产增加，负债减少；

3、房产增加，储蓄减少；4、正道收入增加，贪污受贿减少。

不要认为自己本钱少，无法投资，你可以与几位同事或家里人合伙去投资房地产，当升值达率到20—30%转让卖掉，重复几次，你就可以慢慢积累，1万变2万，2万变4万，4万变8万……的路是很长的，但100万变200万相对容易些，1亿变2亿也更容易些。只有前面的路漫长，才让我们有机会体会到正确投资的重要性和“稳”健的重要性。

希望在座的主管，经理助理，10年后成为百万富翁；中层干部10年后成为200万富翁；高管10年后成为500万富翁；一般员工15年后成为百万富翁。          

                                            二00八年六月二十一日